Hak Tanggungan
(Sebagai Satu-satunya Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah)
Dasar Hukum Hak Tanggungan:
- Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut “UU 5/1960”)
- Undang-undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya disebut “UU 20/2011”)
- Undang-undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (selanjutnya disebut “UU 4/1996”)
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PP 24/1997”)
- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1996 Tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan, Dan Sertipikat Hak Tanggungan (selanjutnya disebut “PMNA/KBPN 3/1996”)
- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk menjamin pelunasan kredit-kredit tertentu
- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut “PMNA/KBPN 3/1997”)
Pengertian Hak Tanggungan
Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam UU 5/1960, berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Ciri-ciri Hak Tanggungan
- Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”);
- Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan di tangan siapapun obyek itu berada (“droit de suite”);
- Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan;
- Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi
Sifat Hak Tanggungan
- Tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaar), berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyeknya dan setiap bagian daripadanya. Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian obyek dari beban Hak Tanggungan, tetapi Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyeknya untuk sisa utang yang belum dilunasi.
- Hak Tanggungan hanya merupakan ikutan (“accessoir”) dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang. Keberadaan, berakhir dan hapusnya Hak Tanggungan dengan sendirinya tergantung pada utang yang dijamin pelunasannya tersebut.
Objek Hak Tanggungan
Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UU 4/1996):
- Hak Milik (Pasal 25 UU 5/1960)
- Hak Guna Usaha (Pasal 33 UU 5/1960)
- Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UU 5/1960)
Yang ditunjuk oleh UU 4/1996 (Pasal 4 ayat 2):
Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Yang ditunjuk oleh UU 20/2011 jo Pasal 27 UU 4/1996:
- Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara,
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara
Implikasi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal Dalam Pembebanan Hak Tanggungan
- Bangunan harus bangunan permanen
- Tanaman harus tanaman keras
- Hasil karya harus menjadi satu kesatuan dengan tanahnya yg dibebani Hak Tanggungan
- Harus disebutkan secara jelas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan
- Jika pemilik bangunan atau tanaman bukan sekaligus pemilik tanahnya, maka yang bersangkutan harus ikut serta menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Subjek Hak Tanggungan
- Pemberi Hak Tanggungan (Pasal 8 UU 4/1996) adalah orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan.
- Pemegang Hak Tanggungan (Pasal 9 UU 4/1996) adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai yang berpiutang.
